京津冀一体化可别成房价一体化 河的众楼市成了追捧对象

时间:2014-04-01 20:46 来源:未知 作者:admin

  京津冀一体化、首都产业转移、首都功能疏解等这些概念刚被抛出,就让河北的众楼市成为了追捧对象。

  涿州一些现房遭抢购;燕郊个别项目单价超过1.5万元。河北保定更疯狂,近一周多个楼盘价格上浮超10%;看房班车排队、售楼大厅爆满。就在近日,奔赴河北保定看房的投资者激增。据说从保定火车站出发的看房班车,紧急增加到14辆;从北京、天津、石家庄、重庆等地来的看房者,在保定的10余个新盘走马观花…

  这样的场景,人们并不陌生。

  固安就是其中一个,当年这座隶属河北省廊坊市的县城,与天安门直线距离只有50公里,这种地利优势,再加上首都第二机场,让固安成为继燕郊、香河之后,北京周边的大热门区域。很可悲之处在于,固安一体化的首先并不是公共服务、交通、产业承接,而是房价。

  三年前的通州新城也是这样的状况。当时传说要在区内规划8条轨道做成国际化新城,随着通州新城的这个规划一传开,通州区的房价就大幅上涨,绝大多数都是投资性的。迅速让通州那边的新楼盘价格突破2万元/平方米,通州的价格已经超过了不少城区的价格。但现实情况呢,那一年在通州购房的投资客,很多到现在才算是真正解套。

  在城市群理论中,由于政策和区位的优势,对一个地方带来巨大发展动力,从而地价大涨、房价大升。此套路正是一种典型“摊大饼”式的发展思路。

  这在城市群的建设中,其实是很要命的。问题出在,京津冀一体化眼前还缺少强有力的统一规划和顶层设计,所谓的一体化只是被各个小地方政府利用来炒地卖地、开发房地产。这些地方政府当然不会这么高尚,他们首先考虑的压根不是自己在未来的一体化过程中会扮演怎样的角色,而是如何能利用这一概念大捞一笔,迅速的积累自己的财政。

  这跟京津冀一体化的初衷离得太远。京津冀一体化本来的核心是要解决北京的问题,是从北京的角度出发,如何化解北京的城市病,这才是京津冀一体化的关键。做成之后,京津冀一体化更是要作为城镇化的全国表率作用的。

  它所需要的是自上而下的顶层规划,而不是自下而上、自说自话的野蛮生长。如果像现在这样,顶层设计还没有全面启动,河北的地方规划就已经开始各自为战的调整,那么紧随其后的很可能是河北这些城市土地价格的大幅上涨,到时候的开发成本不断提高造成地方利益的恶性竞争,这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。

  北京确实有特殊之处:北京的常住人口与上海不相上下,面积甚至是上海的两倍多,但北京的交通和污染等城市问题却大于上海,背后的原因就是城区与郊区发展极不平衡。上海城区的产值与郊区相当,而且比较分散。北京的城区产值远远超过郊区,城区经济产出效率甚至是郊区的20倍、30倍。北京所有的资源几乎都集中在城区,这跟上海还是有所不同的。

  对于北京来说,如果只是将部分产业和行政机构转移到河北,指望从北京“摊大饼”变成河北“摊大饼”解决北京的城市病问题,那只会成为城市发展的又一个误区。

  北京之前就出现了不少失败的例子。

  一个是回龙观天通苑这样的睡城模式。他们都是北京尝试过的在老城区周边规划新城来缓解压力,他们也部分达到了目的,靠低房价吸收了超过50万的人口。但他们的问题在于产业,刚建成的时候,那一片地方极度缺乏产业,很少有就业岗位。所以那里的功能自然成了晚上睡觉,白天仍然是在城里,占用城区的资源,还造成上下班的极度拥挤。包括一开始的通州和燕郊,大片大片的睡城没有起到真正的分流作用,这种模式首先是被唾弃的。还有2005年,首钢启动向河北唐山的搬迁工程,首钢原有职工超过8万人,搬迁后剩余不足3万人。

  在城市群的建设文案中,首先避免的是出现“睡城”“鬼城”。如果没有上层的规划,像眼前的保定这样疯涨房价,又能比回龙观好到哪去呢与河北的其他这些城市相比,保定几乎没有钢铁水泥等重工业,之前最津津乐道的工业就是光伏等新能源行业,现在也刚好是寒冬。保定的人口较多,GDP不低,但人均GDP在河北里面排在倒数第二名。人均工资也远低于河北省的平均水平,这导致约为北京一半人口的保定,机动车甚至不到北京的零头,没有好的教育和医疗,保定在发达程度上跟北京差太多。

  所以很可能导致一开始很多年都会出现这样一种状况:产业没有转过去,反倒让本地的房价等生活成本上涨,把北京的城市病转移到了保定

  上面说的这么多,其实我们要表达的意思,无非是:不想摊大饼,不想成为这样的睡城,首先必须是产业要跟着走。

  但从过往世界城市群的做法来看,难就难在迁移产业上。

  比如有不少人就曾经预测过:由于优胜劣汰的机制,对于很多机构来说,一旦离开北京就意味着败下阵来。就像动物园服装批发市场强制搬迁河北一样,这未必是河北繁荣的开始,更可能是动物园服装批发市场衰落的先声。别说这些产业了,就连国家部委以及所属科研机构和大学搬迁保定,也未必是保定繁荣的前兆,而有可能是这些科研机构和大学衰落的开始。

  姑且不论北京会不会放手,即使真的放手,真的确定转移这些大企业进入保定,那么对于这种行政级别较低的城市,能否发挥原有的企业水准姑且不论,反向对城市构成压力,倒是非常有可能的事情。

  这种情况并非是没有先例。比如中石油对克拉玛依的影响。在克拉玛依,中石油承担了许多城市公共服务职能,除与企业经营相关的税费负担、债务负担外,还有离退休人员负担、教育负担、社会保障负担等,医院、学校、社区,甚至一些基础设施和部分公共设施都依赖于中石油投资或支撑。这导致了整个城市的人才结构都偏重于石油工业,而缺少服务业和高新现代化产业的人才,石油产业创造了克拉玛依的经济基础,却同时对于其他产业形成了排挤。

  这种排挤还并非单纯是人才领域。在土地归属问题上,油田作业区和相关企业因为历史的原因,拥有大量的土地,很多位于城市的中心或发展的黄金(1286.80, 3.00, 0.23%)地段,搬迁置换难度很大,部分招商引资企业因为土地问题甚至两三年都无法建设投产,很多涉及油田方面的问题,地方政府协调能力有限,严重影响城市的投资环境。另一方面,克拉玛依经济发展过于依赖石油,矿企的行事风格也常表现出“石油独大”。

  虽然说,克拉玛依作为石油城市有着比较特殊的发展背景。然而如果真的把北京市的教育、医疗政府部门迁到保定,搞一个医疗城或者教育城,这种局面的重演实际上是分分钟的事儿。像不少人所说的,保定你吃得消么

  根源还是在于京津和河北之间的巨大差距,这正是京津冀一体化中最难的部分。这样就注定了京津冀都市圈和东京都市圈的本质区别之处,东京都市圈建设过程中,东京的辐射作用是‘扩散’效应,它的增长能带动周边城市的增长;而京津冀都市圈建设中,在一定程度上对圈内其他城市产生了‘回流’效应,反而会挤压它们的发展空间。所以京津冀一体化更需要自上而下的顶层规划,而不是现在这样自下而上的野蛮生长,这只会造成房价的一体化。

  (证券时报网快讯中心)

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